Financement franchise
Le prêt In Fine
LE PRINCIPE
Le prêt In Fine combine crédit et épargne.
Vous devez disposer d'un apport personnel. Cet apport personnel est investi dans un produit d'assurance vie ou d'épargne.
Votre prêt immobilier est ensuite adossé à ce produit. La banque vous avance la somme nécessaire à l'investissement et vous remboursez le capital en une seule fois au terme du crédit. Pendant la durée du contrat, vous ne remboursez que les intérêts (qui peuvent également venir en déduction de vos revenus fonciers si vous en avez).
Le remboursement in fine du capital est réalisé grâce à la vente du bien financé ou grâce au produit d'épargne.
Avantages :
Facilités de trésorerie : paiement des seuls intérêts du prêt. Vous pouvez choisir de réduire vos mensualités, la durée du prêt ou faire un emprunt plus important.
Economies d'impôts : déduction fiscale des intérêts pour les personnes fortement imposées et/ou disposant de revenus fonciers.
Double protection de vos proches : en cas de décès, vos ayant droits bénéficient du bien immobilier (remboursé par l'assurance du prêt) ainsi que du capital du contrat d'assurance vie (capital hors succession).
VARIANTES
Plusieurs variantes de prêt In Fine peuvent être proposées selon les organismes financiers et les projets à financer.
VARIANTE N° 1
Formule de prêt qui permet de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance du contrat : pendant toute la durée de l'emprunt, seuls les accessoires (prime d'assurances) sont dus. Le remboursement in fine du capital est réalisé grâce à la vente du bien financé ou grâce à un produit d'épargne de même durée que l'emprunt. A l'échéance, ce produit d'épargne lui permettra de rembourser le capital.
Dans le cas ou une personne souhaite acquérir un bien immobilier, et qu'elle possède un apport financier important, une possibilité lui est offerte :
A) Effectuer par une combinaison savante, en empruntant en prêt classique ou aider avec un apport limité (mais suffisant) pour permettre d'obtenir un taux au plus bas et la possibilité de payer les accessoires seulement.
B) Et pour le surplus de son apport, faire un placement en général dans la même banque du prêt de base, qui viendra (capital plus intérêts) dans un temps précis et connu à l'avance rembourser le prêt de base (capital). Dans ce cas, il sera probablement obligatoire de compléter l'apport initial du placement par des échéances régulières qui complèteront l'épargne.
C) Avantages : diminution du coût total. Le taux d'intérêt est souvent le même que pour un prêt classique.
D) Inconvénients : le produit de placement doit être le plus garanti possible durant toute la période du contrat de prêt. Sur une longue période, il sera judicieux de vérifier régulièrement les résultats du placement. Selon sa position, il sera nécessaire ou non de pourvoir à des versements complémentaires, ou d'attendre la fin du contrat et compléter le solde par un versement complémentaire unique.
VARIANTE N° 2
Ce type de prêt a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, il est remboursé en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 45%) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.
Pour solder le capital, une épargne est constituée en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, Bon de Capitalisation, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante. Dans ce cas, il n'y a pas d'apport initial.
VARIANTE N° 3
Dans le cadre du prêt in fine, il est possible de proposer une reconstitution de capital totale. Dans ce cas, l'apport initial, minimum 30 % du montant total à financer, doit être déposé à l'introduction du contrat. Il sert à la reconstitution totale et appartient contractuellement au prêteur qui en est pleinement responsable. Vous n'aurez donc pas à rembourser ce capital et vous n'aurez pas à vous soucier du résultat du produit d'assurance vie ou d'épargne qui sert à fructifier ce capital. Vous en êtes dégagé totalement.
Contractuellement, seuls les intérêts seront à rembourser sur une période qui variera entre dix et vingt cinq ans. Dans ce cas, le taux d'intérêt est toujours plus élevé que pour un prêt traditionnel.
Le montant de la mensualité reste moins élevé que pour un prêt classique et vous connaissez dès la signature du contrat de prêt, le montant exact que vous coûtera votre financement, puisque celui-ci ne dépendra pas, à votre niveau, d'une fluctuation positive ou négative du placement de votre apport initial. Vous n'aurez donc pas obligation d'épargner durant toute la période du remboursement du prêt.
PS. Seules les demandes de financement à titre professionnel sont prises en compte.
LE PRINCIPE
Le prêt In Fine combine crédit et épargne.
Vous devez disposer d'un apport personnel. Cet apport personnel est investi dans un produit d'assurance vie ou d'épargne.
Votre prêt immobilier est ensuite adossé à ce produit. La banque vous avance la somme nécessaire à l'investissement et vous remboursez le capital en une seule fois au terme du crédit. Pendant la durée du contrat, vous ne remboursez que les intérêts (qui peuvent également venir en déduction de vos revenus fonciers si vous en avez).
Le remboursement in fine du capital est réalisé grâce à la vente du bien financé ou grâce au produit d'épargne.
Avantages :
Facilités de trésorerie : paiement des seuls intérêts du prêt. Vous pouvez choisir de réduire vos mensualités, la durée du prêt ou faire un emprunt plus important.
Economies d'impôts : déduction fiscale des intérêts pour les personnes fortement imposées et/ou disposant de revenus fonciers.
Double protection de vos proches : en cas de décès, vos ayant droits bénéficient du bien immobilier (remboursé par l'assurance du prêt) ainsi que du capital du contrat d'assurance vie (capital hors succession).
VARIANTES
Plusieurs variantes de prêt In Fine peuvent être proposées selon les organismes financiers et les projets à financer.
VARIANTE N° 1
Formule de prêt qui permet de rembourser le capital en une seule fois à l'échéance du contrat : pendant toute la durée de l'emprunt, seuls les accessoires (prime d'assurances) sont dus. Le remboursement in fine du capital est réalisé grâce à la vente du bien financé ou grâce à un produit d'épargne de même durée que l'emprunt. A l'échéance, ce produit d'épargne lui permettra de rembourser le capital.
Dans le cas ou une personne souhaite acquérir un bien immobilier, et qu'elle possède un apport financier important, une possibilité lui est offerte :
A) Effectuer par une combinaison savante, en empruntant en prêt classique ou aider avec un apport limité (mais suffisant) pour permettre d'obtenir un taux au plus bas et la possibilité de payer les accessoires seulement.
B) Et pour le surplus de son apport, faire un placement en général dans la même banque du prêt de base, qui viendra (capital plus intérêts) dans un temps précis et connu à l'avance rembourser le prêt de base (capital). Dans ce cas, il sera probablement obligatoire de compléter l'apport initial du placement par des échéances régulières qui complèteront l'épargne.
C) Avantages : diminution du coût total. Le taux d'intérêt est souvent le même que pour un prêt classique.
D) Inconvénients : le produit de placement doit être le plus garanti possible durant toute la période du contrat de prêt. Sur une longue période, il sera judicieux de vérifier régulièrement les résultats du placement. Selon sa position, il sera nécessaire ou non de pourvoir à des versements complémentaires, ou d'attendre la fin du contrat et compléter le solde par un versement complémentaire unique.
VARIANTE N° 2
Ce type de prêt a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, il est remboursé en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 45%) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.
Pour solder le capital, une épargne est constituée en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, Bon de Capitalisation, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante. Dans ce cas, il n'y a pas d'apport initial.
VARIANTE N° 3
Dans le cadre du prêt in fine, il est possible de proposer une reconstitution de capital totale. Dans ce cas, l'apport initial, minimum 30 % du montant total à financer, doit être déposé à l'introduction du contrat. Il sert à la reconstitution totale et appartient contractuellement au prêteur qui en est pleinement responsable. Vous n'aurez donc pas à rembourser ce capital et vous n'aurez pas à vous soucier du résultat du produit d'assurance vie ou d'épargne qui sert à fructifier ce capital. Vous en êtes dégagé totalement.
Contractuellement, seuls les intérêts seront à rembourser sur une période qui variera entre dix et vingt cinq ans. Dans ce cas, le taux d'intérêt est toujours plus élevé que pour un prêt traditionnel.
Le montant de la mensualité reste moins élevé que pour un prêt classique et vous connaissez dès la signature du contrat de prêt, le montant exact que vous coûtera votre financement, puisque celui-ci ne dépendra pas, à votre niveau, d'une fluctuation positive ou négative du placement de votre apport initial. Vous n'aurez donc pas obligation d'épargner durant toute la période du remboursement du prêt.
PS. Seules les demandes de financement à titre professionnel sont prises en compte.